Nous connaissons déjà tous ce genre d’histoire : Alain a passé un acte de prêt de 25.000€ auprès du notaire A. Plus tard, il rencontre son ami Pierre, qui a également passé un acte de prêt pour le même montant, mais chez le notaire B. Il apparaît toutefois qu’Alain a payé plus que Pierre, pour le même montant de prêt. Le notaire A est-il donc plus cher que le notaire B ?
 

Non. Pour la plupart des actes, les notaires sont liés par un tarif qui leurs est imposé par la loi. Mais ce que le client paye finalement au notaire, reprend tellement d’éléments individuels, que cela peut différer fortement d’un dossier à l’autre.
Comme les plus grandes différences se retrouvent généralement dans les prêts et ouvertures de crédit, passons la structure de leurs coûts à la loupe.
Ces frais contiennent tout d’abord les droits d’enregistrement de 1% sur le montant principal du prêt ou du crédit. La société de crédit réclame non seulement l’hypothèque pour ce montant principal, mais également un certain montant pour les « accessoires ». Les accessoires sont principalement des frais liés au non remboursement du prêt ou du crédit.
 

Des droits d’enregistrement doivent également être payés sur ces accessoires. Le montant de ces accessoires varie d’une banque à l’autre.
En moyenne, une inscription complémentaire de 5% à 10% est demandée sur le montant principal. Cela influence donc le montant des droits d’enregistrement.
Il doit aussi être tenu compte de toutes les pièces jointes à un acte notarié, telles que les procurations, les tableaux d’amortissement et les cahiers des charges, qui sont éventuellement soumis à un droit d’enregistrement par annexe.
Le nombre d’annexes varie d’acte en acte.
 

L’honoraire du notaire constitue l’autre élément important. Son salaire est fixé par la loi et dépend du montant principal du prêt ou du crédit.
Dans certaines circonstances, à savoir pour les prêts dits sociaux, seulement la moitié des honoraires peut être imputée.
 

Les droits hypothécaires forment un autre chapitre. Les droits réels hypothécaires pour l’inscription de l’hypothèque dépendent, tout comme pour les droits d’enregistrement, d’une part, du montant principal du prêt ou du crédit, et d’autre part, du montant des accessoires.
Par ailleurs, la longueur du texte du bordereau (c’est-à-dire le résumé de l’acte) joue aussi un rôle, ce qui engendre finalement une différence au niveau du prix.
Avant de passer l’acte, la société de crédit réclamera un certificat qui démontre que le bien n’est grevé d’aucune autre hypothèque. Ce certificat est généralement demandé à l’égard de toute personne qui a été propriétaire dans les 30 dernières années du bien hypothéqué. Le coût de ce certificat varie donc en fonction du nombre de personnes qui ont été propriétaires du bien. Après la passation de l’acte, un état hypothécaire est aussi demandé afin de démontrer qu’il n’existe aucune autre hypothèque que celle accordée.
 

A côté des honoraires, des droits d’hypothèque et d’enregistrement, il en va de même pour les droits d’écriture (qui remplacent les anciens droits de timbre), pour les recherches fiscales et cadastrales, etc : tous ces frais varient de dossier en dossier.
D’autres facteurs augmentent également les frais, tels que l’hypothèque supplémentaire sur le fonds de commerce, l’hypothèque sur plusieurs biens de différents bureaux d’hypothèque, l’établissement d’une hypothèque par des époux dont l’un est mineur, etc.
 

Tous ces éléments démontrent que l’acte de Alain chez le notaire A était plus cher que l’acte de Pierre chez le notaire B.
Cela n’est pas lié aux notaires, dont les honoraires ont précisément été les mêmes, mais bien aux frais externes et spécifiques du dossier.